相続を機に不動産を売却し、相続人で分割するケースは非常に多いのですが、手続きの方法としては、次の２つの方法があります。
 

　①の場合は遺産分割協議が不要ですが、法定相続人全員が売主として、宅建業者への売却依頼や売買契約、その後の登記手続きばでを全員で行わなければならないことから、手続きが大変面倒でなかなかスムーズに売却手続きが進まないデメリットがあります。
　そこで、手続き全体でみると、②の方法が効率的で手続きがスムーズに進むといえます。②の方法により、不動産を売却するにあたっての手続きの流れは次のとおりです。

　不動産売却にあたりそもそも実際にいくらくらいで売れて、売るために必要な費用とその金額の予測を的確に行えないと、後々トラブルになってしまいます。不動産売却に伴い必要となる経費は想像以上に多くなかなか正確な費用算定は難しい現実を知っておく必要があります。この点、当事務所では、地元での信頼の厚い宅建業者との連携により適正な売却査定額を算出いたします。また、売却に伴い想定される費用について、専門業者とのネットワークを構築しておりますので、想定される具体的な費用経費の金額査定を速やかに行います。さらに忘れがちな売却に伴う譲渡所得税の算定も税理士との連携によりぬかりなく行うことが必要不可欠です。不動産売却に伴い、一般的に必要となる経費が次のとおりです。

＜不動産売却の必要経費＞

　当事務所ではこれらの情報を集約して「不動産売却に伴う収支予測表」を作成、相続人の皆さまに提示させていただきます。この「不動産売却に伴う収支予測表」には、各相続人が取得できると想定される相続金額も提示させていただきます。この収支予測を参考にして、最終的には相続人同士で相続を機に不動産売却を実行するかどうか決定することになります。

　相続を機に不動産をスムーズに売却するために、遺産分割協議書の作成がきわめて重要な事項となります。適切な不動産売却に伴う収支予測を踏まえて、最終的に相続人に売却代金をスムーズに取得できるように必要な取り決めをしておくことが必要不可欠です。遺産分割協議書を正しく作成するための必要事項は次のとおりです。
 

　上記の点を踏まえて、目的物件の実情に応じて、的確に遺産分割協議書に落とし込んでいくこてができてはじめて、円満、円滑な相続の実現につながるのであり、逆に言えば、遺産分割協議書の作成が適正に行われていないと思わぬトラブルを招くことになりかねないので、遺産分割協議書の作成は、専門家の力を借りることをお勧めいたします。

当事務所では、相続を機に不動産売却をスムーズに行うために必要な不動産売却収支予測表の作成、相続人に不動産売却の換価金が間違いなく分配されるよう遺産分割協議書の作成をお受けしております。さらに、売却後の相続人への清算事務までトータルにお手伝いしております。不動産売却の伴う相続手続のご相談はぜひ当事務所にお任せください。
　初回の相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせくださいませ。
 

　実務を行っていると大変多いのが、一人暮らしだった方が亡くなって、空き家を相続するという事例です。この場合、相続人の誰かが新たに居住するなど実際に使用することがなければ、売却処分をせざるを得ないケースも多いのです。その際、知っておきたいのが、今、話題となっている「空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例」の制度です。

＜空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例＞
　被相続人が住んでいた家屋を相続して空き家になっていたものを、相続開始の日以降３年を経過する日に属する年の１２月３１日までに譲渡した場合、居住用財産の譲渡所得の３，０００万円特別控除を適用できる制度です。

＜主な適用要件＞
 

　(※)　これにより、平成２５年１月１日以前に開始した相続により所得した空き家について
　　　は、控除対象にならない。
　(※２)　家屋が耐震基準を満たす必要があるため、耐震リフォームを行うか、もしくは空き
　　　家を譲渡時までに取り壊し、更地にしてから適用を受ける場合多くなると想定される。

　実際に、当事務所が対応した空き家の売却で、売却額３，５００万円の不動産について、各取得費用と譲渡費用を考慮して税率２０％の譲渡所得税を計算すると５９０万円かかるはずのところ、この「空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例」を活用したことにより、譲渡所得税がなんとゼロになった事例もあります。もちろん、先にご紹介した大変細かい要件の特例を全てクリアしていく必要があるのですが、相続を機に空き家を売却するのであれば、この特例をぜひとも有効に活用したいものです。
　あと、売却する際に更地にして売却する場合、特に気をつけたいのが、建物解体のタイミングです。売買契約の締結時は建物を残しておき、売買代金決済及び登記・引渡しまでの間に建物を取壊すなどの手順を経ておく必要があります。そのほか、必ず建物解体前に当該物件の内外の写真を撮影しておくことも必要になります。特例を間違いなく受けられるように、役所に確認しながら手順を踏んで売却手続きを行う必要があるので注意しましょう。