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相続に伴い不動産を売却する場合のポイント

 行政書士法人優総合事務所、代表の東優です。今回は、相続を機に不動産を売却する場合の手続の流れとポイントについて解説したいと思います。

相続に関連して不動産売却する際の手続の流れ

 相続を機に不動産を売却し、相続人で分割するケースは非常に多いのですが、手続きの方法としては、次の2つの方法があります。
 

① 相続人全員の名義で法定相続割合に基づく登記を行い相続人全員で売却、法定相続割合で
 売却代金を取得する。
② 遺産分割協議に基づき、同族人の一人が代表して相続登記を行い売却、遺産分割協議に定めた割合で売却代金を取得する。


 ①の場合は遺産分割協議が不要ですが、法定相続人全員が売主として、宅建業者への売却依頼や売買契約、その後の登記手続きばでを全員で行わなければならないことから、手続きが大変面倒でなかなかスムーズに売却手続きが進まないデメリットがあります。
 そこで、手続き全体でみると、②の方法が効率的で手続きがスムーズに進むといえます。②の方法により、不動産を売却するにあたっての手続きの流れは次のとおりです。

売却手続きの流れ

遺産分割時に不動産を売却するか否かの確認


 

不動産売却に伴う収支予測を行う


 

不動産売却による換価・代償分割を盛り込んだ
遺産分割協議書を作成する


 

相続人代表者名義で相続登記をする


 

相続人代表者より宅建業者へ売却依頼をする


 

買受人決定、売買契約、代金決済をする


 

相続人代表者より他の相続人へ
売却代金より相続金を支払う


 

譲渡所得税の申告・納付をする


 上記の手続の流れの中でも特に重要なのが、不動産売却に伴う収支予測と遺産分割協議書の作成です。この2点が最も難しいのですが、これを適切に行うことによって、下手をすると時間と労力を膨大に費やしてしまう相続時の不動産売却が、驚くほどスムーズに売却、換価金取得まで実現することは可能なのです。

 当事務所では、相続を機に不動産売却をスムーズに行うために必要な不動産売却収支予測表の作成、相続人に不動産売却の換価金が間違いなく分配されるよう遺産分割協議書の作成をお受けしております。不動産売却の伴う相続手続について経験豊富なスタッフが最適な支援をさせていただきます。初回の相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

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不動産売却に伴う収支予測表を作成する

 不動産売却にあたりそもそも実際にいくらくらいで売れて、売るために必要な費用とその金額の予測を的確に行えないと、後々トラブルになってしまいます。不動産売却に伴い必要となる経費は想像以上に多くなかなか正確な費用算定は難しい現実を知っておく必要があります。この点、当事務所では、地元での信頼の厚い宅建業者との連携により適正な売却査定額を算出いたします。また、売却に伴い想定される費用について、専門業者とのネットワークを構築しておりますので、想定される具体的な費用経費の金額査定を速やかに行います。さらに忘れがちな売却に伴う譲渡所得税の算定も税理士との連携によりぬかりなく行うことが必要不可欠です。不動産売却に伴い、一般的に必要となる経費が次のとおりです。

<不動産売却の必要経費>

 ① 建物解体処分費用
 ② 家財処分費用及び清掃費用
 ③ 建物滅失登記費用
 ④ 土地確定測量費用
 ⑤ 分筆登記費用
 ⑥ 不動産売買仲介手数料
 ⑦ 売買契約印紙代
 ⑧ 不動産売却に伴う譲渡所得税及び市県民税
 ⑨ 相続開始時から売却時までの固定資産税・都市計画税

 当事務所ではこれらの情報を集約して「不動産売却に伴う収支予測表」を作成、相続人の皆さまに提示させていただきます。この「不動産売却に伴う収支予測表」には、各相続人が取得できると想定される相続金額も提示させていただきます。この収支予測を参考にして、最終的には相続人同士で相続を機に不動産売却を実行するかどうか決定することになります。

不動産売却代金の清算までを
        取り決める遺産分割協議書を作成する

 相続を機に不動産をスムーズに売却するために、遺産分割協議書の作成がきわめて重要な事項となります。適切な不動産売却に伴う収支予測を踏まえて、最終的に相続人に売却代金をスムーズに取得できるように必要な取り決めをしておくことが必要不可欠です。遺産分割協議書を正しく作成するための必要事項は次のとおりです。
 

 ① 相続人の代表者として誰を選定するのか決定する
 ② 目的物件の適正な査定価格を算定する
 ③ 目的物件の売却に伴い予想される必要経費を適切に算定する
 ④ 相続登記、不動産売却、その後の売却代金の分配までの取り決めを明確にする


 上記の点を踏まえて、目的物件の実情に応じて、的確に遺産分割協議書に落とし込んでいくこてができてはじめて、円満、円滑な相続の実現につながるのであり、逆に言えば、遺産分割協議書の作成が適正に行われていないと思わぬトラブルを招くことになりかねないので、遺産分割協議書の作成は、専門家の力を借りることをお勧めいたします。

当事務所では、相続を機に不動産売却をスムーズに行うために必要な不動産売却収支予測表の作成、相続人に不動産売却の換価金が間違いなく分配されるよう遺産分割協議書の作成をお受けしております。さらに、売却後の相続人への清算事務までトータルにお手伝いしております。不動産売却の伴う相続手続のご相談はぜひ当事務所にお任せください。
 初回の相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

 

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物件が空き家の場合、節税できる可能性もある

 実務を行っていると大変多いのが、一人暮らしだった方が亡くなって、空き家を相続するという事例です。この場合、相続人の誰かが新たに居住するなど実際に使用することがなければ、売却処分をせざるを得ないケースも多いのです。その際、知っておきたいのが、今、話題となっている「空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例」の制度です。

<空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例>
 被相続人が住んでいた家屋を相続して空き家になっていたものを、相続開始の日以降3年を経過する日に属する年の12月31日までに譲渡した場合、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用できる制度です。

<主な適用要件>
 

 ・ 相続開始の直前に、被相続人の居住の用に供されていて、被相続人のほかに居住してい
   なかったものであること
 ・ 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
 ・ 区分所有建築物でないこと
 ・ 平成28年4月1日~平成31年12月31日までに譲渡したこと
 ・ 相続開始の日以降、3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
   (※)
 ・ 譲渡の対価が1億円を超えないこと
 ・ 家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含
   む)、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること
   (※2)

 ・ 市町村長から「空き家としての特別控除対象となる家屋であることの証明書」を添付の
   上、確定申告をすること

 (※) これにより、平成25年1月1日以前に開始した相続により所得した空き家について
   は、控除対象にならない。
 (※2) 家屋が耐震基準を満たす必要があるため、耐震リフォームを行うか、もしくは空き
   家を譲渡時までに取り壊し、更地にしてから適用を受ける場合多くなると想定される。

 実際に、当事務所が対応した空き家の売却で、売却額3,500万円の不動産について、各取得費用と譲渡費用を考慮して税率20%の譲渡所得税を計算すると590万円かかるはずのところ、この「空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例」を活用したことにより、譲渡所得税がなんとゼロになった事例もあります。もちろん、先にご紹介した大変細かい要件の特例を全てクリアしていく必要があるのですが、相続を機に空き家を売却するのであれば、この特例をぜひとも有効に活用したいものです。
 あと、売却する際に更地にして売却する場合、特に気をつけたいのが、建物解体のタイミングです。売買契約の締結時は建物を残しておき、売買代金決済及び登記・引渡しまでの間に建物を取壊すなどの手順を経ておく必要があります。そのほか、必ず建物解体前に当該物件の内外の写真を撮影しておくことも必要になります。特例を間違いなく受けられるように、役所に確認しながら手順を踏んで売却手続きを行う必要があるので注意しましょう。

当事務所では、空き家となってしまった不動産の相続、売却手続きのご相談を承っております。また、空き家にかかる譲渡所得税の特別控除の特例について当グループの税理士と連携しながら、必要な支援、ご相談に対応しております。初回のご相談は無料ですので、下記までお気軽にお問い合わせくださいませ。

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